Ни квартиры, ни денег: что происходит со сделками на вторичном рынке жилья
Россияне все чаще отменяют сделки на вторичном рынке жилья из-за пробелов в законодательстве, предупредили эксперты. Ранее покупатели начали терять квартиры, продавцы которые якобы не осознавали своих действий. Суды вставали на сторону бывших владельцев, из-за чего семьи остались и без денег, и без недвижимости. Как эта ситуация отразится на рынке и что с ней делать – в материале Москвы 24.
Никакой гарантии?
В России появилась практика возврата квартир продавцам, которые утверждают, что пошли на сделку под давлением мошенников. Об этом агентству «Прайм» рассказал доцент департамента права ИЭУИП ГАОУ ВО МГПУ Вадим Голышев.
По его словам, в настоящее время от подобных ситуаций покупателей не защищает ни нотариальное удостоверение, ни страхование сделки.
Сформировавшийся тренд по возврату купленного жилья уже негативно повлиял на вторичный рынок недвижимости и потребовал от законодателя и судебной власти немедленного принятия необходимых мер.
Вадим Голышевдоцент департамента права ИЭУИП ГАОУ ВО МГПУ
Голышев высказал мнение, что текущий правовой арсенал недостаточен для эффективной защиты прав добросовестных приобретателей. В итоге проблемы продавца фактически перекладываются судом на покупателя, констатировал он.
Ранее руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг во время выступления на XIX Московском форуме лидеров рынка недвижимости связал ситуацию с делом певицы Ларисы Долиной: под влиянием мошенников она продала свою квартиру в центре Москвы летом 2024 года, после чего отдала деньги аферистам. В марте 2025-го исполнительница оспорила сделку в Хамовническом суде, после чего недвижимость снова перешла ей. Покупательница квартиры Полина Лурье оспорить это решение не смогла.
Впоследствии СМИ начали сообщать о похожих историях. В частности, телеканал Москва 24 рассказал историю столичной семьи Силевич, которая потеряла 17 миллионов рублей при покупке квартиры у 71-летней женщины. Пенсионерка якобы была уверена, что участвует в некой секретной спецоперации и только потом поняла, что стала жертвой мошенников. Не сработала и оформленная справка о дееспособности продавца.
Если суд примет решение, что квартира переходит обратно продавцу, то он нам должен вернуть деньги. Денег у нее нет, так как она их якобы отдала мошенникам.
Ольга Силевичпострадавшая от сделки по покупке квартиры у 71-летней пенсионерки
В подобную историю попала и семья из Тамбовской области, которая взяла ипотеку для покупки двухкомнатной квартиры в подмосковных Люберцах. Однако пенсионерка, продавшая жилье, тоже оказалась под влиянием аферистов. По информации телеграм-канала Mash, с женщиной связались из «военной прокуратуры», где убедили фиктивно продать недвижимость «своему человеку», а также устроить теракт. За последнее она отсидела в СИЗО, после освобождения по причине почтенного возраста начала требовать свою недвижимость обратно.
Всего, по данным Росеестра, только в 2024 году в судах было оспорено более трех тысяч сделок с участием продавцов пожилого возраста. В то же время Верховный суд Якутии при рассмотрении похожего дела отказал пенсионерке в возврате проданной квартиры. Было установлено, что во время заключения договора купли-продажи пенсионерка «понимала значение своих действий и могла руководить ими».
Как стабилизировать рынок?
Сложившаяся ситуация на вторичном рынке активно обсуждается в парламенте, рассказала Москве 24 зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
«По информации МВД, за год возбуждается лишь около 200 уголовных дел о мошенничестве в сфере недвижимости, не все они связаны с возвратом жилья. Судебной статистики пока нет. Тем не менее даже десятки подобных случаев являются серьезным поводом для беспокойства», – рассказала депутат.
Одной из проблем видится сложившаяся судебная практика, в которой наблюдается перекос в защиту прав продавцов без должного учета интересов добросовестных покупателей. Для решения этого вопроса готовится обращение в Верховный суд с просьбой выразить свою позицию и синхронизировать практику рассмотрения таких споров на ближайшем пленуме.
Светлана Разворотневазампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ
Она отметила, что первоочередным шагом для решения проблемы может стать принятие закона о деятельности профессиональных риелторов. В таком случае им нужно будет подтверждать свою квалификацию и отсутствие судимости.
«Следующим этапом должно стать предоставление проверенным посредникам доступа к персональным данным клиентов и контрагентов. Среди них сведения, касающиеся криминальной истории, дееспособности и истории объекта недвижимости, что может помочь стабилизировать рынок», – уточнила Разворотнева.
Также, по ее мнению, нужен единый сервис для обмена сигналами между всеми участниками рынка – риелторами, банками, нотариусами. Подобные программы уже работают в банковской сфере для выявления сомнительных операций, отметила парламентарий.
Покупателей могло бы защитить страхование сделки, однако не все страховщики готовы нести подобные риски, отметила Разворотнева. Она рассказала, что депутаты вскоре обсудят этот вопрос с участниками рынка на круглом столе. Также Разворотнева предложила расширить действие статьи 68.1 закона о «Государственной регистрации недвижимости». Она позволяет добросовестному покупателю получить компенсацию от государства, если он вынужден вернуть квартиру, например, из-за ее продажи по поддельным документам.
«Предлагается распространить эту норму и на случаи, когда квартира была продана из-за действий мошенников, а взыскать ущерб с виновников не представляется возможным», – пояснила Разворотнева.
Кроме того, продолжается проработка инициативы о заморозке средств на счете продавца на время проведения сделки.
«Весь этот пакет предложений находится в стадии активной подготовки для последующего внесения», – резюмировала депутат.
Риелтор и юрист Алла Георгиева, в свою очередь, подчеркнула в разговоре с Москвой 24, что нынешняя ситуация коренным образом меняет отношение ко вторичному рынку жилья.
Сложившаяся судебная практика, при которой даже наличие справок о дееспособности продавца не является гарантией, заставляет многих опасаться. В результате покупатели будут стремиться к менее спорным вариантам жилья. Это склоняет рынок к необходимости более тщательной проверки продавцов: запрашивать больше документов, больше общаться с ними лично, задавать вопросы о целях продажи и обстоятельствах сделки.
Алла Георгиевариелтор, юрист
При этом группа риска таких продавцов не ограничивается только пенсионерами. Ведомым, по словам Георгиевой, может оказаться человек любого возраста и социального статуса, включая внешне вполне адекватных и успешных людей.
«Мошенникам важна не стоимость или состояние квартиры, а психологическая податливость человека. При этом чаще всего подобные схемы встречаются в крупных городах, где и «куш» от сделки может быть существеннее», – пояснила Георгиева.
Однако суд не всегда автоматически встает на сторону продавца. Как рассказала юрист, исход дела сильно зависит от собранных доказательств.
«В большинстве случаев для объективной оценки назначается психолого-психиатрическая экспертиза. Судья, будучи юристом, не обладает специальными познаниями, чтобы самостоятельно определить факт заблуждения», – добавила она.
По ее словам, без проведения такой экспертизы вынести обоснованное решение очень сложно, хотя встречаются и исключения. Последние при этом затем нередко оспариваются в апелляции, отметила Георгиева.
Она отметила, что спокойнее чувствовать себя на сделке поможет грамотно составленный договор купли-продажи. Стоит обращаться к профессионалам, которые, кроме оформления документа, при необходимости наймут нотариусов и психологов для дополнительной оценки причин сделки и дальнейших планов продавца, заключила Георгиева.
